личный кабинет

Нас рекомендуют друзьям

Строительство вилл

Сегодня строительство виллы в Испании - хорошая альтернатива покупке готового жилья по нескольким причинам.

Первая причина - это ограниченный выбор готовых домов, особенно сложно выбрать новый дом в современном стиле. Причина банальна. Многие руководители и владельцы строительных компаний уже немолодые люди и в силу привычки строят дома модерн по старинке , мешая стиль медитеранео с идями таких же великовозрастных архитекторов.

Вторая причина , в архитекторах и заскорузлом Законодательстве. Для молодого и перспективного архитектора , очень сложно получить заказ от строительной компании на современный проект, тысячи молодых архитектров остаются не удел , получив вполне приличное образование . Не имея практического опыта , в условиях безработицы у них нет шансов начать работать самостоятельно над проектами. Также мало кто из строителей готов рискнуть взять молодого архитектора , диретктором стройки , а это как правило одно из условий контракта.

Законодательство в этой области сложное , а порой и противоречивое. Любое новшество не всегда адекватно оценивается при прохождении визирования проекта в коллегии архитекторов, поэтому архитектор часто предпочитает перестраховываться в случае применения перспективных строительных материалов. 

Многие строительные компании заморозили свою деятельность, некоторые разорились, а наиболее успешные не имеют достаточного финансирования для широкого строительства индивидуального жилья.
Стоимость работ и строительных материалов значительно снизилась. Снизилась заработная плата рабочих и увеличилась конкуренция на рынке труда. Сроки работ у подрядчиков сократились.
В такой ситуации у вас есть хорошие шансы построить дом по своему вкусу и сделать это дешевле и лучше, чем во времена строительного бума.
Сегодня на рынке сложилась благоприятная ситуация для строительства индивидуальных домов в качестве самостоятельного промоутера (autopromotor). И если вы решили построить дом для собственного проживания, то можно запросить финансирование  в виде кредита на строительство (préstamo del promotor). В последующем этот целевой кредит переходит в ипотечный.

Кризис недвижимости на побережье уже прошел. Цены на земли стали расти, катастрофически не хватает современных качественных вилл , а те что предлагаются к продаже и соответствуют критериям - продаются дорого. Из практики скажу , что многие покупатели не могут сегодня подобрать себе недвижимость и уезжают ни с чем . А мы не успеваем выставлять ярлыки - ПРОДАНО . Продажа нового жилья на плане - снова становится нормой . Поэтому со своей стороны , наша компания готова оказывать любую помощь Девелоперам и индивидуальным застройщикам. 

С чего начать? Земля в Испании и  документы на земельные участки.

С подбора участка и проверки исходной документации по выбранному земельному  участку, которая подразумевает консультацию в мэрии, в отделе архитектуры, кадастре, налоговой инспекции и регистре по вопросам разрешенного строительства и строительных норм и ограничений на этой территории.

Земля в Испании разделяется на несколько видов , по назначению 
- получите подтверждение о статусе участка ( земельные участки в Испании подразделяются на: для индивидуального строительства, коммерческого строительства, сельскохозяйственные земли);
- узнайте коэффициент застройки / привязан к площади участка/, объем внутренней площади и ограничение по высоте строительства дома , на данном участке (не забудьте про привязку к нулевой отметке);
- установите расстояние от дороги (улицы) и забора соседа (кому принадлежит забор); \ в этом случае рекомендуется нанять геодезиста и сделать топографию участка , получив на руки сертификат
- узнайте про ограничения или отчуждения в случае расширения проезжей части улицы (дороги), «зеленой зоны», оврага; 
- узнайте, если участок расположен на первой линии моря, не подпадает ли он под действие закона о «Первой линии»;
- узнайте, какие коммуникации имеются на участке и где они расположены, есть ли публичное освещение, электричество, вода, газ, канализация, телефония; 
- удостоверьтесь, что своевременно оплачены муниципальные налоги, также внесен ли этот участок в кадастр и имеет ли кадастровый номер
- удостоверьтесь в отсутствии обременений по ипотеке или другим долгам. 

В случае, когда вас устраивает текущее состояние данного участка, вы можете приобрести участок в личное пользование и не забудьте про святую обязанность заплатить налоги при оформлении земельного участка в собственность .

Прежде чем построить дом ...

Перед началом  строительства необходимо сделать несколько шагов:

- выбрать испанского архитектора и заказать проект, Вы можете воспользоваться проектами и российских архитекторов , но только как идеей,  на основании которой лицензированный  местный архитектор сделает будущий проект.
- на основании проекта (на первом этапе достаточно будет базового проекта) подать документы на лицензию на строительство (licencia de obra mayor) в архитектуру Мэрии , и оплатить муниципальные сборы за лицензию (2.5 %) и налоги (2.5 %). Т.е. примерно 5 % (в зависимости от муниципалитета) от сметной стоимости строительства, указанной в памятке исполнения проекта;
- после подачи документов на лицензию архитектор должен сделать вторую часть проекта (проект выполнения работ). При наличии строительной лицензии и второй части проекта можно приступать к строительству. Не забывайте, что наличие лицензии обязательно(!). При наступлении страховых случаев (увечья, травмы) при отсутствии лицензии и страховок у рабочих вина ложится на исполнителя проекта. В отдельных случаях может применяться эмбарго на строительство объекта;
- также нужно иметь в виду участие в процессе строительства технического архитектора (aparejador) и начальника стройки (jefe de obra). 
- если вы решили построить дом на продажу, то заранее нужно заключить контракт на страхование построенного дома и на контроль качества ОСТ;
- не забудьте про контракты на лабораторные анализы по контролю качества земли и основных несущих материалов: бетона, арматуры и сертифицированного перекрытия;
- также рекомендуем пригласить геодезиста и сделать обмеры участка во избежание территориальных претензий со стороны соседей.

После выполнения этих требований можно приступать к земляным работам.
Если вы российский строитель или архитектор, то можете забыть всё, чему вас учили и к чему вы привыкли в России. Многому придется учится заново. Начните с языка. Для общения желателен испанский язык. Строительство с  общением на английском языке обходится дороже.
Рабочие на стройке должны работать официально, иметь страховку и контракт на ведение строительных работ, а также должны пройти начальные курсы по безопасности и иметь на это подтверждение . 
Архитектор должен быть компетентным не только в изготовлении проекта , но и в вопросах ведения строительства. Технический архитектор \прораб\ ,  должен иметь хороший опыт работ и определенные знания. Начальник строительства также должен быть опытным и порядочным (в основном именно он будет тратить Ваши деньги).

Работы можно вести по следующим схемам:
1) С наймом подрядчиков на определенные виды работ. Остальные работы выполняете  силами своих сотрудников  и ведете закупку строительных материалов и контроль за исполнением работ (т.е. принимаете на себя роль начальника строительства);
2) С наймом подрядчика на весь комплекс работ. При этом вы занимаетесь материалом и финансами, или просто финансами.

В п.1  желательно иметь свою строительную или промоторскую компанию или выступать как ИП, ,в п 2.  наличие юридического лица необязательно.

Как построить дом в Испании? и чем мы можем Вам помочь

Отступления от проекта крайне нежелательны. Если у вас будет контроль ОСТ при возведении несущих конструкций, отступления обойдутся дорого. Но если ваш объект будет построен с большим превышением  высоты или максимального объема внутренней площади , то могут возникнуть серьезные сложности с получением лицензии на проживание. При отсутствии опыта строительства в Испании возведение  структуры здания \ ж\б каркаса\ ,  лучше отдать компании, специализирующейся на этом виде работ. Это позволит избежать ошибок при возведении несущего каркаса здания, и упростит сертификацию и контроль за строительством , со стороны наблюдающих организаций.

Другие работы (за исключением работ, где необходимы будут документы из Индустрии, т.е. электрика, газ и сантехника) можно делать самостоятельно. При строительстве бассейна не рекомендуется без определенного опыта возводить стены бассейна и их изолировать.
Строительные материалы и  технология возведения домов в Испании на высоком уровне.  Почти любая строительная техника и мелкое оборудование , доступны в аренду.  Одним из наиболее дорогих факторов при строительстве жилья , является себестоимость рабочей силы. Вместе с высокими социальными отчислениями и налогами , эта статья расходов может превышать более половины затрат на возведение здания. 

Техника и технологии позволяют сэкономить денежные средства. Для снижения себестоимости строительства всегда желательно минимальное использование ручного труда и правильный выбор специализированных подрядчиков, таких как электрики, сантехники ,  установщики газа или отопления. Разница в ценах на одни и те же услуги , у этих специалистов , может достигать 50%.

Фактуры на купленный материал и выполненные работы нужно обязательно сохранить . В момент сдачи дома в эксплуатацию , или после получения разрешения на проживание , скорее всего муниципальная налоговая инспекция запросит эти документы  для сверки . Срок давности по таким документам 4 года . с момента регистрации. Также нужно иметь в виду что все акты полученные от архитекторов , лабораторные исследования, сертификаты на несущие конструкции , нужно иметь в наличии на момент окончания строительства . Эти документы понадобятся для подачи  в несколько инстанций , а также для подачи в страховую компанию , для получения строительной страховки на ваше строение и бассейн.

Если сравнивать строительство в Испании и России  ,  то бесспорным плюсом является погода . Любые виды строительных работ можно вести круглогодично , практически без дополнительных затрат, что существенно сокращает сроки строительства. Также качественные материалы и отработанные технологии , налаженная система поставки строй материалов , большой выбор отделочных материалов , техника и оборудование , квалифицированная рабочая сила, все эти факторы , позволяют строить быстро и качественно .

Из негативных сторон , прежде всего на скорость и стоимость строительства , влияют излишние бюрократические препоны, дорогая по отношению к России рабочая сила, большие затраты на лицензирование и сопроводительные документы , а также особенности местного менталитета.

 Строить в Испании  легко и приятно, при наличии определенного опыта и достаточного финансирования.

Экономьте с нами . 

Наша компания осуществляет весь перечень вышеуказанных работ /gestion de obra/, начиная от первого шага правильного и грамотного выбора земельного участка , заканчивая приемом  объекта в эксплуатацию. Мы работаем в интересах Заказчика и  реально экономим Ваши средства. С нами Вы не сделаете ошибок присущих новичкам на строительном рынке в Испании.