личный кабинет

Нас рекомендуют друзьям

Недвижимость в Испании , налоги и расходы

Недвижимость  в Испании, налоги и расходы
Гид покупателя.

Какие шаги нужно предпринять при выборе и приобретении недвижимости в Испании , чтобы не совершить ошибку?
Что необходимо знать при оформлении недвижимости в собственность ? 
По этому при выборе риэлтерского агентства , желательно понять уровень и глубину знаний риэлтера , опыт работы, срок проживания в Испании , и обратить внимание на такие качества как порядочность и честность . 
Это случается вероятно со всеми. В начале пути по выбору недвижимости в другой стране, многое кажется сумасшедшим домом , языковый барьер, большой разбег цен на похожую недвижимость, скудность информации на сайтах агентств и на порталах по продаже недвижимости , незнание законов и неясность с самой процедурой покупки и много, много вопросов. Первые шаги на пути приобретения недвижимости как правило начинаются с информации из интернета, собственных впечатлений от поездок, советов друзей и знакомых , опыта общения на выставках и в риэлтерских агентствах.  Почерпнув достаточную информацию в России ,заручившись контактами с несколькими агентствами недвижимости в России и Испании , покупатель как правило отправляется в поездку для ознакомления и приобретения недвижимости в Испанию. 
Существуют десятки компаний, которые специализируются на организации таких поездок, и условия, которые они предлагают, вполне разумны. Встреча, размещение, подготовка программы пребывания. Сотрудники компании заранее изучают Вашу заявку , и к Вашему приезду готовят показ в рамках этого запроса. 
На что следует обратить внимание при составлении заявки на подбор недвижимости:
- постараться максимально подробно выразить свои требования к будущему дому:
- прежде всего определиться с побережьем на котором Вы хотели бы приобрести свой дом в Испании. Дело в том , что существуют большие различия , структурные, природные , погодные , среди популярных побережий на которых приобретается недвижимость Российскими покупателями. В настоящий момент в открытом доступе имеется огромное количество информации по этому вопросу. 
- определится с конечным бюджетом который Вы можете себе позволить для покупки виллы в Испании. В этом пункте нужно понимать , что как правило реальность не всегда соответствует информации и впечатлениям полученным из интернета и дом Вашей мечты на фотографии , на самом деле может быть расположен не в самом удачном месте, что вокруг не так зелено как Вам казалось, что море и летом может быть холодным , что размер ванной большой на фотографии , совсем небольшой в реальности, и что .... некоторых объектов выбранных Вами в России уже нет , или еще нет в продаже. Риэлтор во время показа исходит из наличия объектов на день показа , с тем качеством и ценой , какая есть на рынке в данный момент. Из многолетней практики отмечу, что 80 % заявок невозможно выполнить на 100% , по многим причинам / много информации не соответствуюшей действительности в прессе и интернете, отсутствие опыта у многих агентов по продаже недвижимости отраженное в рекламных компаниях, дилетантские репортажи в отдельных репортажах на телевидении , некорректная информация в расчетах об уплате налогов и о возможности кредитования и многое другое/. 
- укажите варианты идеального варианта для Вас , а также компромиссных решений, таких как площадь участка, близость к морю, количество жилых помещений, стиль дома, наличие сада , бассейна , зелени вокруг.
-оговорите условия кредитования при необходимости ипотеки, желательно в этом случае получить компетентную консультацию специалиста
Агент по недвижимости при подготовке к показам обычно готовит в рамках Вашей заявки порядка 10-15 объектов к показу в первый и второй день Вашего просмотра недвижимости, и корректирует показ по мере понимания ситуации и имеющимся в настоящий момент возможностям . Показ объектов проводится как правило 2-3 дня. В первый день лучше сосчитать ознакомительную поездку с просмотром 4-5 объектов. Важно определиться с местом где бы Вы хотели видеть свой дом , а затем уже вести более детальный просмотр с привязкой к понравившемуся району. Отобрав подходящий объект или несколько объектов , логично вернуться еще раз для повторного просмотра и сравнения. 
Предварительные договоренности, Продавец и Покупатель. 
Выбрав окончательно свой будущий дом , имея предварительные условия продажи, необходимо согласовать устно условия будущего контракта резерва выбранной недвижимости. Придя к общему согласию стороны должны закрепить соглашение письменно ,в форме договора резерва или частного договора , купли продажи. Необходимо учесть , что агентство до подписания Договора резерва , должно провести проверку необходимых полномочий и документов на недвижимость , а также проконсультировать Покупателя о всех возможных рисках , в случае выявления недостатков. Также важно провести предварительный расчет стоимости приобретения данного дома . с учетом налогообложения и сопутствующих расходов на оформление недвижимости.
Подписание Договора Резерва или частного Договора купли продажи недвижимости.
В основу Договора резерва недвижимости . положены основные пункты Договора . такие как : описание недвижимости , данные регистра собственников, данные кадастра, данные собственников
Сумма сделки , сумма залога, условия оплаты контракта, сроки исполнения контракта, условия исполнения контракта. 
Для того чтобы снизить риски неисполнения контракта со стороны продавца , желателен пункт с перечислением исполнения возможных скрытых задолженностей и санации обременений , оплаты всех налогов и исполнением всех данных предпродажных обещаний по устранению недоделок . 
Важный момент - величина первого взноса может быть небольшой , даже при крупных сделках, но в последующем как правило продавец просит внести оставшиеся до 10 % суммы, на счет в течении последующих 10-15 дней, с момента подписания договора Резерва. 
Образцы договоров /различные формы , можно посмотреть по ссылкам/:

Открытие счета и получение номера индентификации иностранца NIE.
Для регистрации сделки в Регистре собственников обязателен номер индентификации иностранца NIE. Он выдается в полицейском комиссариате (Comisaria) по месту нахождения будущего жилья. 
Документы - которые необходимо представить :
- солиситуд /заявление от каждого заявителя/
-оплата госпошлины 
-загранпаспорт (оригинал и копия всех страниц) с действующей визой 
-договор Резерва (или Купли - продажи) выбранной недвижимости
-подтверждение платежа Залога согласно договора Резерва 
Важно - при подаче документов на NIE необходимо личное присутствие заявителя. В последующем получение оригиналов документов, Вы можете доверить Вашему агенту.
Ипотечный кредит в Испанском банке.
Если Вы не привязаны к ипотечному кредиту , то для совершения сделки , Вы можете открыть расчетный счет в любом испанском банке. Если Вы предполагаете кредитоваться, то лучше открыть счет по совету агента ведущего Вашу сделку. Это связано с довольно сложной ситуацией в вопросах ипотечного кредитования в Испании , в последние несколько лет , и далеко не все банки рассматривают положительно выдачу кредитов нерезидентам. Как правило агентства недвижимости имеют собственные наработки с местными отделениями банков и существенно помогают в получении ипотечного кредита. Мы рекомендуем своим клиентам делать резерв недвижимости со счетов банков расположенных в Испании, оставшиеся платежи по желанию покупателя. Для безопасности сделки , основной платеж проводится гарантированным банковским чеком /чек BANKARIA/ во время подписания купчей у нотариуса. 
При открытии счета в Испании . необходимо помнить о Законе об отмывании денег. Он касается как резидентов так и неризидентов страны. Согласно этому закону Вы должны предоставить в момент открытия счета /иногда в последующем/ , документы подтверждающие легальность происхождения денег. Это могут быть справки 2 НДФЛ, 3 НДФЛ, выписки из банка ,любые другие легальные источники . Также нужно иметь ввиду , что перевод денег на личный счет в Испании , лучше всегда осуществлять с личного счета на личный счет. В случае завода денег с оффшорных компаний /особенно банановых республик/, Вы получите головную боль при зачислении этих денег на Ваш личный расчетный счет. Если же такие платежи необходимы , то предварительно получите консультацию по этому вопросу у своего агента .


Ипотечное кредитование в Испании, документы необходимые для запроса ипотеки в банке на территории Испании
Получение ипотечного кредита в Испанском банке на хороших условиях , достаточно непростая задача . Эта связано с общей тенденцией и касается не только нерезидентов из России , но и Европейцев. Нужно читывать . что финансирование в 80 % , /если это не спецпредложение банка или аффилированной компании/, нереально. На что идут банки легко - это на 50 % оценочной стоимости объекта , 60 % - уже влекут повышение ставки по кредиту в пределах 1 %. Также нужно учесть , что сама оценка может быть ниже реальной суммы сделки. 
После того как выбор объекта произведен ,и подписан Договор резерва недвижимости , с документами на дом и собственными документами /копиями / о Ваших доходах, можно отправляться в банк и запрашивать ипотечный кредит.Нужно учесть , что если приобретаете недвижимость на нескольких владельцев, то личные документы о доходах должны быть представлены на всех участников сделки. 
При запросе кредита , банки запрашивают примерно такой перечень документов, для нерезидентов,/ в зависимости от банка/:
- номер индентификации иностранца NIE;
-Справка с места работы ,распечатанная на фирменном бланке предприятия , с реквизитами предприятия и сайтом компании, с указанием размера заработной платы, должности и продолжительности Вашей работы на этом предприятии. Для положительного рассмотрения кредита , совокупный доход Покупателей, должен превышать как минимум в три раза отчисления по кредиту.  
-Справка с предприятия в форме 2 НДФЛ за последние 12 месяцев, в некоторых банках, за текущий и прошлый год. 
- Действующий контракт /если Вы работаете по найму / 
- Если Вы собственник предприятия или бизнеса , то необходимо предоставить свидетельство о государственной регистрации юридического лица и документы, подтверждающие Ваши права на собственность в этом предприятии, а также желательно подтверждение выплат дивидендов на расчетный счет , если таковые выплачиваются. 
- В случае с ИЧП , необходима декларация в форме 3 НДФЛ, за период не менее последнего года работы
- Справка из банка о наличии р/счета в этом банке, с указанием остатка на счете, привеnствуется движение по счетам , особенно подтверждающие поступление зарплат , дивидендов, других доходов на Ваш расчетный счет в банке. Также хороши рекомендательные письма от банка. 
- Справка о кредитной истории в стране проживания или выписка из кредитной истории
- Любые другие документы подтверждающие получения доходов на территории страны проживания, например договора о сдаче недвижимости в аренду, договора комиссии

- Свидетельства о собственности на жилье или коммерческие объекты в России /копии/ , приветсвуется аналитика оценки этой собственности, например от риелтерского агенства по месту проживания

Основные документы должны переведены на испанский язык , авторизованным бюро переводов

С вышеперечисленными документами в дальнейшем  , на практике ,  работают уполномоченные Вами  агенты, которые и занимаюся вопросами предварительного  согласования документов с сотрудниками банка . после того как пакет корректно сформирован , он отправляется , в отдел по рискам банка. Время на рассмотрение такого пакета от 5 до 12 дней. В случае положительного ответа , можно приступать к оценке выбранной Вами недвижимости. Оценка проводится независимым  полномочным оценщиком . Результаты оценки можно получить по истечении 5-7 дней , с момента проведения оценки.  В случае заниженной по Вашему мнению оценки ,можно сделать рекламацию на оценщика. В этом случае необходима квалифицированная аргументация Вашей рекламации , с указанием ошибок и недостатков выявленных в оценке объекта.

Если оценка Вас устраивает и  дан положительный ответ банка , необходимо согласовать дату подписания купчей, и предварительно сделать расчет стоимости сделки , с учетом всех расходов на оформление , налогов  и сборов.

Система принятая в Испании для расчетов по ипотечному кредитования , французская.  В начальный период  , большая часть средств при погашении кредита , оплачивается в пользу банка и меньшая на погашение тела кредита.  Формула расчета в последние годы  - фиксированная ставка в первый год-два, и EURIBOR + интересы банка в последующие.

Срок ипотечного кредита в Испании рассчитывается по формуле 65 лет , минус Ваш возраст , но не более 40 лет . Обычная практика кредитования на 20-30 лет.  Не стоит забывать о расходах на открытие кредита , уплате налогов и условиях досрочного погашения, переноса и закрытия ипотечного кредита. Консультации по этим вопросам Вы можете получить по телефону +34670805241 .

 

Нотариальное оформление Купчей и передача собственности .

Для оформления купчей у нотариуса , согласовывается дата  и место подписания купчей, желательно предварительно как минимум за неделю до подписания. При этом агенством ведущим сделку предварительно проводится проверка и если необходимо санация документов обеих сторон. Также проводятся все необходимые действия по оказанию помощи в получении или переносе ипотечного кредита. Заранее уведомляются все участники сделки в письменной форме, предоставляются все необходимые документы в нотариальную контору.

В день подписания сделки Покупатель предоставляет оригиналы NIE и паспорта будущих собственников , Продавец  привозит на сделку все документы связанные с собственностью, банк в лице уполномоченного представителя , Договора , чеки, расчеты по ипотетечному кредитованию. Если покупатель  не владеет Испанским языком, то для сделки необходим переводчик с  испанского.   До подписания купчей предварительно сверяются все ранее подготовленные документы, и  боррадор купчей и ипотеки ,  переводится на русский язык . 

Непосредственно подписание договоров происходит при нотариусе , после проверки им  документов удостоверяющих личности , документов на недвижимость и документов на кредит. Основы купчей и ипотечного Договора , зачитываются нотариусом вслух, переводятся уполномоченным переводчиком, при принятии сторон , подписываются в одном экземпляре всеми сторонами сделки.  В момент подписания происходит передача ключей  и оплата недостающих средств.  На руки покупатель получает простую копию купчей. С этого момента Покупатель является полноценным  собственником жилья.   Согласно Испанского Законодательства , Покупатель имеет 30 дней на оплату налогов  и подачу документов в Регистр собственников  жилья, с момента подписания купчей. На практике этими вопросами занимается уполномоченный агент, ассесор от банка или ассесор  при нотариальной конторе. Получить купчую можно в нотариальной конторе , где проводили сделку или в отделении банка /при наличии кредита/. С момента подписания купчей у нотариуса , до получения оригинала купчей как правило проходит 2-3 месяца.

Налоги при приобретении недвижимости в Испании.

Налоги при оформлении недвижимости в Испании в собственность , всегда оплачивает Покупатель , за исключением налога Plusvalia который оплачивает продавец, и случаев отдельных договоренностей.

Величина налогов при приобретении недвижимости в Испании , зависит прежде всего от типа приобретаемой недвижимости.

Налоги на приобретение коммерческой недвижимости в Испании.

Ставка налога при приобретении коммерческой недвижимости различается взависимости от формы собственности, в случаях если собственником объекта является юридическое лицо, то налог на переход собственности  ITP или IVA  на новое строительство /НДС/,  равен 21%.

Если же владельцем коммерческой недвижимости будет физическое лицо , то величина ITP, будет 10%  для побережья Коста Бланка./ величина налога может варьироваться , в зависимости от провинции/.

- налог на документальное оформление юридических актов AJD такой же, как и в случае приобретения жилья, то есть 2% от цены покупки. Этот налог постоянно растет . Дело  в том , что влияние на рост этого налога оказывают местные власти. В течении последних нескольких лет - этот налог менялся несколько раз.

В случае приобретения жилой или коммерческой недвижимости с ипотекой на вторичном рынке или в новостройке банк оформляет для покупателя ипотечную Эскритуру, которая также является юридическим документом. Поэтому покупатель обязан уплатить налог AJD ещё раз или, другими словами, уплатить налог за оформление ипотечного кредита. Взимается он также в размере 1.5 %.

Налоги при приобретении жилой недвижимости в Испании.

В настоящее время ставка налога на передачу собственности Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales или сокращённо ITP, для Покупателей равна ставке НДС на новое жилье , т.е. 10% . Различие в сделках с новым строительством и на вторичном рынке ,в уплате - налога на документальное оформление юридических актов AJD.

При приобретении жилья на вторичном рынке AJD не взимается , в отличии от новостроек.

Налоги при приобретении земельных участков в Испании.

В этом вопросе часто возникает путаница , даже со стороны юристов можно получить неправильный ответ. Попробуем разобраться в этом вопросе.

В Испании существует различные типы земель , которые предлагаются к строительству.Взависимости от форм собственности и назначения земельного участка , варьируются и налоги .

В случае земель под коммерческое строительство , налог  I.V.A. 21%  и ITP, а также дополнительно налог   ACTOS JURIDICOS DOCUMENTADOS a 1.5 % для  PARCELAS DE TERRENO.

Для земель под индивидуальное строительство , parcela  URBANA , налогобложение может быть в 2 -х вариантах.

В первом случае , если сделка проходит между частными лицами , то налог ITP  составит 10% от стоимости земли.

Во втором случае , если продавец юридическое лицо , то земля облагается НДС и покупатель оплачивает 21 % от цены указанной в купчей.

Также нужно учесть первичность сделки. Если земля продается впервые после урбанизации участков . то в этом случае она облагается НДС в 21%.

Если земли не предназначены под застройку , но Продавцом является юридическое лицо , то ITP составит 10%.

Если земли в момент приобретения имеют статус  не урбанизированных, но находятся в стадии урбанизации , то в этом случае они облагаются НДС , в 21 %.

Существуют также земли сельхозназначения , на которые распространяется налогобложение такое же как и для земель для индивидуального строительства , в случае приобретения этих земель под застройку.