личный кабинет

Нас рекомендуют друзьям

Дом в Испании

Купить  дом в Испании , практические советы по приобретению. Как избежать ошибок ?

Когда мы планируем купить дом , то первый вопрос который приходит в голову - это место где бы хотели купить этот дом . В Испании существует масса красивых и адаптированных для отдыха и проживания мест , с развитой инфраструктурой и сделать выбор среди всего этого разнообразия достаточно сложно . Более предпочтительными и ликвидными для иностранцев являются побережья Средиземного моря Costa Blanca , Costa Brava и Costa Del Sol . Это связано прежде всего с развитой береговой линией , транспортной доступностью, высоким качеством сервиса и многообразием предлагаемой к продаже недвижимости.

Итак - первый вопрос? В каком месте Вы планируете купить дом  в Испании?

Нужно понимать , что дома в Испании у моря, могут стоить на 30-40 % дороже , аналогов расположенных внутри страны.

Определившись с побережьем , можно приступить к детальному изучению этого побережья. У каждого из вышеуказанных мест есть свои плюсы и минусы . Есть города в которых цена на недвижимость зашкаливает , при ограниченном выборе , а есть места с огромным предложением и низкой ценой. И те и другие расположены на обном и том же побережье , имеют похожую транспортную доступность к аэропортам и железнодорожным вокзалам , но разница в ценах на похожие с виду дома может достигать в 30-40 % . Таблица цен по регионам . Взяв к примеру побережье Costa Blanca, мы увидим , что цены на юге на порядок ниже , чем цены в северной части побережья. Связано это прежде  всего с природными и ландшафтными различиями. Север Коста Бланка преимущественно горная местность с  лесным массивом , живописными галечными и песчаными бухтами , и с прибрежной полосой застроенной преимущественно виллами и апартаментами первой категории. Юг побережья Коста Бланка - более засушлив, расположен преимущественно на равнинной местности и застроен в массе своей жильем эконом класса , расчитанным на летний отдых. 

Качество жилья  имеет также существенные различия. Например строительство в городе Торревьеха ведется национальными и мультинациональными компаниями в массовом количестве. Технология возведения жилья отработана до мелочей . Идея доступного жилья предполагает экономию  при его возведении на толщине стен , перегородок, использовании отделочных материалов второй категории, типовой планировки и среднего строительного метража в районе 65 - 79 м 2. При этом эргономика такого жилья оставляет часто желать лучшего. Учитывая очень высокую стоимость земли и коммуникаций для таких объектов строительная компания не может позволить себе роскошь в случае например строительства таунхаусов , предоставить просторный земельный участок.

 В противоположность югу Коста Бланка ( Торревьеха, Гуардамар) качество жилья на севере Коста Бланка ( Кальпе, Хавея, Дения )существенно выше. Это связано прежде всего с отсутствием массовой застройки в этой части побережья. Строительство здесь ведется небольшими частными компаниями ( за исключением Бенидорма). Большая часть домов на северном побережье строится под заказ , поэтому контроль качества строительства ведется так же и со стороны Заказчика. Предпочтения покупателей отдаются жилью высокого качества и виллам класса люкс. Кризис прошлых лет помог избавиться от недобросовестных застройщиков и репутация при выборе строителя играет немаловажную роль на сегодняшний день. Наша компания за последние кризисные годы получила большой опыт в работе с застройщиками. Это позволяет нам проводить конкурсные отборы , управление строительными объектами , помощь Заказчикам  в сложных ситуациях при парализации объектов или при их неэффективном строительстве.

Второй вопрос? В каком городе  Вы планируете купить дом в Испании?

Определившись с районом  или городом на побережье приступаем к просмотру желаемой недвижимости. Стоит упомянуть , что часто в первые дни просмотра у покупателей возникает чувство разочарования. Это вызвано ожиданиями связанными от просмотров фотографий и апликаций и действительностью . Мастерство фотографа и рекламу никто не отменял . Поэтому при рациональном подходе нужно готовить просмотр заранее. Часто Покупатель пытаясь скрыть истинные намерения или дать излишнюю информацию , даёт очень скудную информацию агенту по недвижимости. Это приводит к непониманию и некачественной подготовке просмотров , а также ограничивает агента в поиске жилья. И наооборот - тесный контакт и совместная работа , являются залогом успешного выбора . Расхожее мнение об обмане со стороны соотечесвенников присутствует , но это чаще безграмотность и отсутствие специального образования полученного в Испании . Законы не предусматривают наличия специальной лицензии для агенств продающих недвижимость на территории Испании. Это породило взрывной рост  количества агенств и привлекло многих случайных людей в этот бизнес . Поэтому выбирать агенство нужно с опытом работы от 10 лет и выше , с персоналом получившим образование и сертификацию в Испании.

Третий вопрос ? Кто Ваш агент при покупке дома в Испании? 

Особенности просмотра недвижимости в Испании. Для того чтобы день прошел эффективно , показы жилья расписываются поминутно и готовятся заранее за несколько дней до просмотров.  При том , что местный менталитет не подразумевает пунктуальность в обычной жизни, на встречи и переговоры опаздывать не принято и это вызывает скрытое недовольство противоположной стороны. Случаи непунктуальности со стороны Продавцов , очень редки.  Отказ от просмотра - еще хуже. Многие владельцы к приезду покупателя готовят свой дом , часто бывает что приезжают из других городов и областей и в случае если просмотр назначен , то нравится это Вам или нет объект принято посещать . Если в процессе просмотра Вы отобрали себе дом или другое жилье , не стоит заявлять об этом в сию же минуту владельцам. Этим Вы лишаете себя возможности торга на понижение цены. Торг возможен в 80 % случаев. Предоставьте эту возможность осуществить вашему агенту по недвижимости . Он имеет больше опыта в общении с местными продавцами и возможно обладает дополнительной информацией. За последние несколько лет в российской прессе было очень много информации негативного характера о кризисе недвижимости в Испании. Недвижимость не продается даром, а торг уместен в пределах 10 % . Расчитывать на понижение цен на 20-30 % уже давно не приходится . Волна частных банкротств давно уже прошла , рынок стабилизировался и адаптировался к новым условиям, количество продаж и цены начинают расти в отдельных регионах , продавцы настроены оптимистично и готовы ждать своего покупателя. Ваше предложение снизить цену на половину просто не поймут.

Вопрос четвертый ? Что нужно делать когда решение об объекте принято ?

1.Необходимо сделать резерв недвижимости на основании контракта де Аррас. Контракт составляется на с учетом устных договоренностей Продавца и Покупателя и их пожеланий. Срок исполнения контракта обычно 2 месяца с момента подписания. Этот контракт в последующем должен перерасти в контракт купли-продажи у нотариуса. Залог по настоящему контракту составляет 10 % от стоимости жилья. Сумма невозвратная в случае нарушения контрата со стороны Покупателя - это нужно иметь ввиду. 

2.Открыть расчетный счет в Испанском банке. Для этого необходимо иметь : - загранпаспорт - Справки 2 НДФЛ или другие документы подтверждающие Законное происхождение средств переведенные на Испанский язык / юридический перевод/ - желательно номер НИЕ /номер Индентификации иностранца/ После открытия счета может выдаваться  банковская книжка, кредитные или дебитовые карты.

Вопрос пятый ? Как заводить деньги на счет в Испанском банке?

Самый простой и надежный вариант - переводом со своего расчетного счета в России /другой не банановой страны/  , на свой расчетный счет в Испании. Пополнять счет для нерезидентов ,  можно наличными в пределах до 10 000 евро разово. Блокировка счетов возможна при получении денег из оффшорных зон, особенно контролируются переводы со счетов компаний. Получение идентификационного номера иностранца, происходит в течении 5-7 рабочих дней, присутствие заявителя в этом случае не требуется. Подача документов осуществляется в присутствии Заявителя. Услуга для клиентов нашей компании бесплатная.  

Вопрос шестой? Как купить недвижимость и избежать проблем в будущем?

Ответ простой - работайте с профессионалами . Большинство недвижимости на вторичном рынке , а особенно от банков продается с документами имеющими огрехи , а часто и серьезные проблемы. Не экономьте на малом , чтобы терять в большом ,  предоставьте ведение дел по оформлению недвижимости специалистам , агентам , юристам , адвокатам. 

Вопрос седьмой? Как оформить недвижимость в Испании?

Договор купли - продажи составляется и подписывается в нотариальной конторе в момент передачи собственности. Оплата оставшейся суммы проводится гарантированным банковским чеком / Чек банкария/ . Заранее оговорите с банком стоимость чека , чтобы избежать завышенной комиссии.  Решите вопрос о том , как будут переделываться контракты на свет, воду, газ, коммунальные услуги . Учтите , что с момента подписания купчей Вы становитесь владельцем этой недвижимости , и оплачиваете муниципальные налоги с этого момента. Желательно сделать постановку на учет в налоговую инспекцию . Регистрация недвижимости происходит в регистре собственников . По Закону на это отводиться 30 календарных дней. За это время должны быть оплачены связанные с покупкой налоги . Регистрацией на практике занимается агентство или нотариальная контора.      

Подводя итог вышесказанному - нам хотелось бы отметить , что покупка виллы  в Испании - это выполнимая и несложная задача , при правильном понимании вопроса  и при должной подготовке сторон. Работа по приобретению недвижимости может быть проведена в течении нескольких рабочих дней если понятны цели и задачи для агента, а покупатель хорошо информирован и подготовлен.

Gestor técnico inmobiliario , Oleg Belokurov.